Dólar oficial planchado y precio del m2 por el piso: ¿es buen momento para invertir en inmuebles?

Dólar oficial planchado y precio del m2 por el piso: ¿es buen momento para invertir en inmuebles?
Ahorristas miran con atención al rubro inmobiliario por la caída del precio del metro cuadrado en los últimos años y por freno al dólar. Opinan expertos
Por Mariano Jaimovich
21.09.2021 08.47hs Finanzas

Entre las alternativas que siempre barajan los inversores para destinar su dinero se ubica el sector inmobiliario, un ámbito que, desde hace unos años, se encuentra golpeado en la cantidad de operaciones, a causa del cepo cambiario y la fuerte suba de precio que tuvo el dólar minorista.

Más allá de esta situación, en los últimos meses se está observando un freno en la cotización del tipo de cambio por motivos electorales y un continuo descenso del valor del metro cuadrado de los departamentos nuevos y usados.

Es decir, argumentos que pueden llevar a pensar que, al menos a los inversores con dinero disponible, se les pueden abrir nuevas oportunidades de compra de propiedades.

Claro está, no toda esta situación es lineal, debido a que existen varios condicionamientos para los ahorristas.

En principio, surgen diversos motivos que pueden llevar por apostar nuevamente al mercado inmobiliario.

El dólar, en el segmento libre y accesible para todo ahorrista, subió en todo el 2021 mucho menos que la inflación.

Así, el precio implícito del contado con liquidación y del MEP (Bolsa) avanza de enero hasta septiembre alrededor de 23%. En tanto, el blue aumenta en el mismo lapso sólo un 11%.

Mientras tanto, los precios de la economía acumulan alrededor de 33% hasta el momento en todo el corriente año.

Por otro lado, los precios de las propiedades caen en picada hace varios meses.

Los valores del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires, desde que se alcanzaron su pico máximo en el 2019, ya bajaron un 31,55% en dólares, según datos que Reporte Inmobiliario le brindó a iProfesional.

A su vez, agrega que algo parecido ocurrió en Gran Buenos Aires, donde los precios cayeron más: 33% en dos años. Incluso, una mayor baja sucedió, en el mismo plazo, en el interior del país, con un descenso de casi 40%.

"Parecería que ya no queda mucho margen para mayores bajas de precios, más allá de un 5% a 7% adicional, por la inercia que viene teniendo el mercado. Pero, la verdad, es que va a depender, fundamentalmente, de lo que ocurra con la cotización del dólar. Si este se dispara, es esperable que los valores bajen aún más", dice a iProfesional German Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Y agrega: "No nos olvidemos que aún tenemos cepo cambiario, y con cepo o corralito nuestro mercado no funciona".

El precio del metro cuadrado se ha desplomado en los últimos dos años, pero no es condición necesaria para tranquilizar a los inversores.
El precio del metro cuadrado se ha desplomado en los últimos dos años, pero no es condición necesaria para tranquilizar a los inversores.

Mercado complejo

Las conclusiones hasta el momento son que los precios de los inmuebles, en dólares por metro cuadrado, están más baratos que hace dos años atrás.

A ello se le asuma el atraso cambiario que se registra este año como oportunidad, más allá que desde 2018 hasta fin de 2020 comenzó una devaluación en formato de "montaña rusa" y el precio del dólar libre, que hoy se vende en torno a los $184, se considera elevado.

En concreto, las ventajas que se están viendo en precios no se están reflejando en un "aluvión" de inversores hacia el mercado inmobiliario.

"Estamos viendo que hay un mercado ´sin precio´, más allá que se publica los valores de los inmuebles, debido a que hay muy pocas transacciones. Por ende, cuando no hay operaciones es difícil ver efectivamente cuál es el valor real y la magnitud de la plaza, pese a que se ven bajas de precios", analiza a iProfesional el economista Federico González Rouco, autor del libro "Vivienda Del Relato".

Por lo tanto, acota que al contabilizarse pocas transacciones esto significa que "hay gente que no convalida estos precios del mercado inmobiliario. Algunos no quieren pagar estos precios y otros no quieren vender sus unidades a estos valores porque significa perder".

A ello se agrega un tema no menor, hoy comprar una propiedad también es "muy difícil" porque no hay disponible crédito hipotecario y tampoco se puede acceder a los dólares por las restricciones cambiarias.

"Hoy está muy limitado el mercado para comprar un inmueble", concluye González Rouco.

Es claro que hoy el argentino medio sufrió una fuerte caída de su salario real, medido en dólares, en las devaluaciones de los últimos años, por lo que la inversión puntual en inmuebles se acota a aquellas personas que ya tienen suficiente dinero reunido, y que están barajando su destino para obtener el mejor redito posible.

O bien, se cuentan algunas transacciones en las personas que requieren vender su propiedad actual para mudarse a otro tipo de ámbitos.

"En principio, para que haya une mejor escenario de inversión debe haber una mejora del salario real en dólares o del salario real medido en metros cuadrados. Es decir, significa que se debe pensar que el salario va a mejorar en dólares o que va a bajar el valor del metro cuadrado. Y eso no es tan obvio que vaya a suceder. Con lo cual, el precio del metro cuadrado puede seguir en estos niveles o puede llegar a bajar un poco más", estima González Rouco.

La ausencia de créditos hipotecarios y caída del salario real en dólares genera menor acceso a la vivienda del pequeño ahorrista.
La ausencia de créditos hipotecarios y caída del salario real en dólares genera menor acceso a la vivienda para el pequeño ahorrista.

¿Es negocio hoy invertir en inmuebles?

En resumidas cuentas, para saber si es o no negocio invertir en propiedades en la actualidad, lo primero que aconsejan los expertos consultados por iProfesional es evaluar el "objetivo personal", respecto a la intención de destinar su dinero a este tipo de bienes.

"Como inversión es algo personal y depende de lo que cada uno piense que va a pasar a futuro. Siempre vale la pena comprar ante una oportunidad concreta, pero hay mucha incertidumbre y se debe ver qué puede pasar a futuro", comenta González Rouco.

Para Gómez Picasso, para el inversor que tiene pesos, "indudablemente, es buen momento para construir".

En tanto, para aquél  que tiene dólares, su postura es más cauta: "Creo que las cartas no están tiradas hoy para un mercado con mente inversora".

Entre los motivos que desalientan a apostar por el sector inmobiliario se encuentra la nueva ley de alquileres, que "desincentivó mucho", debido a que un inversor se decidirá por comprar un inmueble sólo "si puede obtener una renta interesante, o bien, si piensa que se va a revalorizar mucho su propiedad".

Además de las cuestiones normativas, los analistas inmobiliarios destacan que existen "muchas dudas sobre la economía", por lo que "es difícil que un inversor piense en este sector hoy, salvo que encuentre un muy buen descuento u oportunidad", acota Gómez Picasso.

Otro de los expertos inmobiliarios consultados, Marcelo Satulovsky, investigador y analista en real estate, completa en el mismo sentido: "Atendamos al momento, donde vemos factores concurrentes de incertidumbre, que se derivan de distintas áreas".

Desde lo político, cita la proximidad de las elecciones, más legislación de alquileres, operaciones referidas al suelo y otras específicas al rubro.

Por el lado económico, "debo destacar los tipos de cambios, el acuerdo pendiente con el FMI, las reservas y la capacidad de impulso al crédito".

De hecho, se enfatiza en el rubro lo complicado que es hoy obtener un crédito hipotecario, con la suma de que cayó el salario en dólares.

A la vez, toman relevancia para decidir una inversión inmobiliaria algunos temas sociales, "como los niveles de actividad, empleo, pobreza, entre otros. Y se debe sumar lo sanitario, con una pandemia que, finalmente, aun no pasó. Veremos cuáles son los tiempos de recuperación real en los niveles de actividad de cada zona y cada rubro", resume Satulovsky.

Al respecto, concluye Gómez Picasso: "Parece que se naturalizó que tenemos un cepo cambiario, pero siempre que hubo  este tipo de cerrojo cayeron los precios de los inmuebles, y bastante. En este caso, es un cepo que se extiende en el tiempo y no hay medidas a la vista para desactivarlo".

Y completa que, en este contexto, es "difícil también pensar que el mercado inmobiliario se reactive con la actual situación, donde son varias las variables que hacen que el mercado inmobiliario sufra la crisis actual".

En definitiva, Satulovsky recomienda que si se busca una propiedad para inversión, "dejaría de lado las generalizaciones y, más que la propiedad en sí misma, trabajaría en ver cuál es el modelo de negocios que se está planteando para colocar el capital y que se aborde el proyecto realmente para inversores".

Con ello se refiere, a saber de antemano qué tasas de retorno se espera obtener, en qué plazos y bajo qué supuestos de riesgo.-

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